В останні роки польський ринок нерухомості дуже пожвавішав. 2021 року здійснено понад 700 тисяч операцій купівлі-продажу нерухомості (для порівняння: 2015-го їх було 400 тисяч). 2022 рік видався набагато гіршим в економічному плані (значною мірою через війну Росії проти України), проте його показники теж суттєво перевищують багаторічний середній показник: тоді підписано понад 500 тисяч договорів про придбання житла. Завдяки новій програмі підтримки купівлі житла 2023 року спостерігається поступове повернення до буму 2020-2021 років. Різке зростання кількості операцій купівлі-продажу, яке відбулося під час пандемії (на приблизно 40 % в порівнянні з 2019 роком), було обумовлене, зокрема, практично нульовими відсотковими ставками, що суттєво збільшило кредитоспроможність потенційних покупців. 2022 року ці ставки суттєво збільшилися, що вплинуло на попит.
Збільшення кількості угод купівлі-продажу спричинило й збільшення цін на нерухомість. У великих містах упродовж кількох років вони зросли в середньому на кількадесят відсотків. Переважна більшість операцій здійснюється з використанням банківського кредиту. Проте це аж ніяк не означає, що іноземці позбавлені доступу до житла. Навпаки.
Заявку на отримання іпотечного кредиту в Польщі може подати будь-який іноземець, який має дозвіл на постійне або тимчасове проживання.
Існує лише два винятки: купівля нерухомості у так званій прикордонній смузі, для якої потрібна згода Міністерства внутрішніх справ й адміністрації, та придбання сільськогосподарської землі. Цей другий виняток поширюється теж на поляків — у зв’язку з законом, який діє майже 10 років і який обмежує продаж сільськогосподарської землі особам, які не займаються сільським господарством (щоправда, він постійно лібералізується). Проте загалом у процесі купівлі житла для іноземців діють ті ж правила, що й для поляків.
Різні банки мають різні вимоги щодо документів, які іноземці повинні надати для отримання кредиту. Наприклад, інколи необхідно пред’явити реєстрацію на території Польщі, підтвердження отримання тут доходу, номер PESEL, довідку з іноземного банку, в якому відкритий рахунок. Крім того, в деяких банках іноземці можуть отримати кредит із набагато нижчим, ніж для поляків, показником LTV (loan to value, тобто те, який відсоток від вартості нерухомості становить кредит). Зараз максимальний LTV у Польщі — 80 %, проте деякі банки знижують його для іноземців, наприклад, до 60 %.
Тому, якщо ти задумуєшся над купівлею нерухомості, варто звернутися до кредитного консультанта, який знається на процесі подання заявок та отриманні кредитів іноземцями.
Програми підтримки
У Польщі діють різноманітні програми підтримки тих, хто планує придбати житло. Вони призначені також для іноземців. Варто звернути увагу на дві програми: «Іпотечний кредит без власного внеску» та «Безпечний кредит під 2 %».
Перша дає можливість отримати кредит незалежно від того, чи потенційний покупець житла має необхідну суму, яку вимагають банки. «Іпотечний кредит без власного внеску» пропонують у кількох банках, зокрема в PKO BP, Santander, Pekao SA та Alior Bank. Ця програма підкріплена гарантіями Банку національного господарства на максимальну суму 20 % вартості кредиту. Проте існують певні умови: наприклад, це має бути перша нерухомість потенційного покупця. До іноземців підхід такий самий, тобто досить, щоб вони відповідали загальним вимогам, які банк висуває у звичайній процедурі отримання кредиту.
Друга програма — «Безпечний кредит під 2 %». Вона діє від липня 2023 року і також поширюється на іноземців.
Завдяки цій програмі можна отримати пільгові умови на кредит на житло з фіксованою процентною ставкою 2 % (плюс маржа банку) на 10 років дії кредитного договору. Решту відсотків протягом цього періоду сплачує держава.
Щодо іноземців, то їм необхідно легально перебувати в Польщі та відповідати конкретним умовам кредитування, які висуває той чи інший банк.
Проте є й друга сторона медалі. Поширення програми «Безпечний кредит», зокрема, на українців призвело до нових антиміграційних виступів, переважно з боку польських націоналістичних партій. Про програму багато говорили і в процесі виборчої кампанії, скажімо, під час єдиних офіційних дебатів за участю лідерів головних виборчих списків. Однак, як показали вибори, такі настрої в польському суспільстві не надто популярні: «Конфедерація», чимало представників якої прагнуть виключити з програми іноземців (і теж змінити умови пенсійних виплат), набрала близько 6 % голосів, а отже, не зможу суттєво впливати на урядові рішення.
Зараз, після того, як вибори вже відбулися, найбільш імовірним сценарієм є формування опозиційного уряду, головну роль у якому відіграватиме Громадянська коаліція. Під час виборчої кампанії лідер опозиції Дональд Туск, зокрема, обіцяв запустити програму кредитування житла під 0 % для молоді, яка планує купувати квартири. Крім того, ліві партії (вони, ймовірно, теж увійдуть до складу уряду) представили амбітну житлову програму, що серед іншого передбачає будівництво 300 тисяч дешевих державних квартир. Поки що надто рано враховувати ці пропозиції, прогнозуючи зміни на ринку нерухомості. Однак вони є орієнтиром для тих, хто планує купувати нерухомість — незважаючи на зміну влади, й надалі діятиме підтримка людей, які планують придбати дім чи квартиру.
Боротьба за житло
Ринок житла завжди був надзвичайно важливою, хоча і складною темою, якою намагалися займатися польські політики. Дефіцит житла — гостра проблема ще з 70-х років ХХ століття. Крім великих державних інвестицій, поставали різноманітні ідеї, як можна фінансово підтримати сім’ї. Наприклад, діяли популярні так звані «житлові ощадні книжки» довгострокових накопичень на купівлю квартири. Проте це мало що змінювало.
2007 року в Польщі запустили першу велику державну житлову програму підтримки «Сім’я на своєму» (Rodzina na swoim). Якщо коротко, то вона передбачала державні доплати на іпотечні кредити на першу власну квартиру. За даними досліджень, тоді у Польщі не вистачало понад 1,1 мільйона квартир. Цікаво, що з 2007 року в країні збудували понад 2 мільйони квартир, а кількість поляків, які проживають у країні, зменшилася приблизно на 300 тисяч.
Кількість квартир у Польщі (вона вже перевищує 15 мільйонів) приблизно на 800 тисяч більша ніж кількість домогосподарств. Чи це означає, що сьогодні не існує проблеми з житлом? Аж ніяк.
Існує чотири причини такої ситуації.
Перша — зменшення кількості людей у домашньому господарстві. Дедалі більше поляків, особливо молодих, хоче жити окремо. Це породжує додатковий попит на ринку, якого ще не було кільканадцять років тому.
Друга причина — наплив іноземців. До повномасштабної війни РФ проти України в Польщі жило від кількох сотень тисяч до 1,5 мільйона українців (це була змінна цифра, адже частина поверталася в Україну, частина приїжджала до Польщі). До цього ще потрібно додати кілька сотень тисяч інших іноземців, які приїхали сюди на навчання, але залишилися на довше. Зараз у Польщі, за оцінками експертів, живе приблизно 2,5–3 мільйони іноземців, що вже створює великий тиск на ринок житла.
Третя причина — стрімке зростання цін на нерухомість, що почасти виникає з купівлі житла задля інвестицій, а не власних потреб. 2022 року лише 30 % квартир, придбаних у Польщі, куплено для власної родини, а не заради заробітку. Таким чином люди живуть у винайнятих квартирах, часто не маючи змоги заробити стільки, щоб вистачило на придбання нерухомості.
Зрештою, четверта причина — величезна міграція населення у великі міста. За даними Головного статистичного управління, 2020 року аж 12 % квартир і будинків у Польщі пустували — здебільшого у сільській місцевості. Натомість у містах відчутний дефіцит житла. Причиною цього є відсутність роботи в польських провінціях.
Переклала Ірена Шевченко
