Ситуація на ринку

За даними сайту marketplace.pl, у лютому 2023 року квадратний квартирний метр у Варшаві в середньому коштував майже 13 900 злотих. Тобто ціна середньостатистичної квартири площею 50 квадратних метрів становила майже 700 тисяч злотих. Мало хто в Польщі може відразу оплатити всю суму, тому переважна більшість покупців зважується на кредити.

Основна проблема полягає в тому, що через підвищення процентної ставки суттєво знизилася кредитоспроможність (тобто те, який кредит ми можемо отримати відповідно до рівня наших доходів). Якщо взяти середньостатистичну пару без дітей, яка витрачає на життя 2500 злотих на місяць і отримує середню в Польщі зарплату — 5000 злотих «чистими» (хоч насправді такий заробіток має меншість жителів країни), то її кредитоспроможність становитиме 430−560 тисяч злотих. Якщо це подружжя живе у Варшаві, то щоб купити квартиру, йому потрібно мати близько 200 тисяч злотих на перший внесок.

Трохи краща ситуація у відносно невеликих містах — наприклад, у Катовицях середньостатистична квартира коштує вдвічі менше, ніж у Варшаві, — близько 350 тисяч злотих. У Ґданську ціна помешкання становить уже майже 600 тисяч злотих. Однак варто пам’ятати, що там отримувати середню зарплату під силу лише висококласним фахівцям. Реальний заробіток набагато нижчий, а отже, і кредитоспроможність значно менша.

Якщо порівняти поточні ціни на житло з цінами за 2019 рік, то можна схопитися за голову. У Варшаві середня квартира коштувала 500 тисяч злотих, у Ґданську — 400 тисяч, у Катовицях — 275 тисяч. Зростання цін вимірюється десятками відсотків — і це всього за кілька років!

Сьогодні, навіть якщо вдалося отримати кредит, покупець стикається з дуже високими витратами на його погашення. Наприклад, варшавське подружжя, приклад якого ми навели вище, взяло в кредит 500 тисяч злотих на 25 років. Щомісячно воно має сплачувати 3 800 - 4 500 злотих на місяць (залежно від банку). Тобто від місячного доходу 10 000 злотих у гаманці пари залишиться близько 1 500 злотих — після вирахування кредитної сплати, поточних витрат на життя та додаткових затрат на квартиру (наприклад, комунальні послуги). І мова йде про сім’ю, яка з доходом 5 000 злотих «чистими» на людину входить до ТОП-20 % населення Польщі!

То, може, оренда?

Зрештою, не кожен мусить мати власне житло, чи не так? Проте поляки не керуються цією тезою — середньостатистичний мешканець країни вважає за краще мати власний дім чи квартиру. 2019 року 84 % поляків володіли власною нерухомістю, а решта винаймала помешкання.

Разом із різким зростанням цін на житло збільшилися й ціни на оренду. У січні 2023 року (за даними Бюро кредитної інформації) середня вартість оренди квартири в десяти найбільших містах Польщі становила 2 869 злотих.

Роком раніше — 2 242 злотих. Тобто ціни зросли майже на третину! Проте у Варшаві середня вартість житла становить 4 900 злотих, а в Ґданську — 3 100. Тут основним чинником стала російсько-українська війна та приїзд до Польщі близько 1,5 мільйона українців. Після початкового етапу проживання в польських родинах вони почали шукати власне житло. Звичайно, українці не могли дозволити собі придбати нерухомість, тому єдиною альтернативою залишалася оренда, яка ще більше виснажила і без того мізерний резерв орендованої нерухомості в Польщі.

Друга основна причина подорожчання оренди — зростання вартості житла. Інвестувати в нерухомість — одна з найпопулярніших стратегій використання заощаджень (поряд із їх проїданням). Згідно з новими опитуваннями інвестиційного фонду Assay, 58 % поляків вважають, що найбільш рентабельні інвестиції в нерухомість. На другому місці — дорогоцінні метали (34 % опитаних). Під час пандемії при дуже низьких процентних ставках тисячі поляків інвестували у квартири, призначені для оренди. Результат? Теоретично зростання пропозиції житла мало б призвести до зниження вартості оренди. На практиці власники нерухомості повелися б «як личить олігархії» і злагоджено б підняли ціни.

Порівняймо поточні ціни на оренду з тими, що були три роки тому: у Варшаві вони становили 2 700 тисячі злотих, у Ґданську — 2 200, а в Катовицях — 1 800. Зростання, як і у випадку з цінами на житло, становить кілька десятків відсотків.

Ціни почали падати

На початку пандемії експерти прогнозували різке падіння цін на житло. Ціни дійсно знизилися, але лише на кілька відсотків і тільки на кілька місяців — з липня 2020 року почався ціновий бум. Вдруге ціни мали впасти разом з етапом підвищення процентних ставок. От тільки ставки почали зростати у вересні 2021 року, а перше повільне падіння цін ми спостерігали у другій половині 2022 року.

Якою ситуація є сьогодні? Якщо порівнювати поточні ціни на нерухомість із цінами за травень 2022 року, то середня вартість знизилася на 2,6 %. На деяких ринках (наприклад, у Ченстохові) ціни впали на 10 %. Щоправда, у Вроцлаві чи Любліні в цьому порівнянні досі спостерігається зростанням цін на нерухомість.

Безпосередньою причиною падіння цін є значне збільшення кількості оголошень про продаж нерухомості. Ринкові експерти пов’язують це зі специфікою кредитних канікул, — програмою, покликаною компенсувати сильне зростання процентних ставок і вартості кредитів на купівлю житла. У другому півріччі 2022 року позичальники мали погасити лише два внески по кредиту. 2023-го вони можуть не виплачувати чотири внески. От тільки для деяких людей, зважаючи на дуже високу вартість кредиту, це все одно не порятунок. І вони вбачають вихід із ситуації саме в продажі квартири.

Житло і велика політика

Як завоювати серця поляків напередодні майбутніх осінніх парламентських виборів? Політики Громадської платформи (ГП), найбільшої нині опозиційної партії, вирішили, що ідеальним інструментом буде створення спеціальної житлової програми. У чому вона полягає? ГП обіцяє 0-відсотковий кредит на житло для людей, які не мають квартири, дуже пільговий кредит на її ремонт або субсидії (600 злотих) на оренду.

У багатьох випадках коментатори (наприклад, професорка Анна Пачесняк із Вроцлавського університету) звинувачують ГП у популізмі й розглядають програму як спосіб роздати гроші. Експерти з нерухомості (наприклад, Ян Дзєконський) також мають змішані почуття щодо такої політики.

Програма викликала чималий резонанс. Блискавичною відповіддю зі сторони правлячої партії «Право і Справедливість» (ПіС) стали її нові пропозиції щодо ринку житла. Чому? Якщо коротко — за останні кілька років молоді поляки не лише втратили можливість придбати власну квартиру, але й через стрімке зростання цін на оренду мають проблеми з винайманням житла.

Що далі?

Що буде далі, залежить від двох факторів. По-перше, наскільки серйозним стане для Польщі сьогоднішній економічний спад. Якщо ми вийдемо з нього без втрат і в другій половині 2023 року повернемося до швидшого економічного зростання й зниження інфляції, процентні ставки почнуть знижуватися, а ціни на житло повернуться до висхідного тренду. Якщо ж відбудеться ще більший спад і передусім зросте безробіття, то, найімовірніше, ціни на житло почнуть знижуватися.

Однак навряд чи варто сподіватися, що рівень цін повернеться до стану 2020 року. Цю тезу підтверджує й активність девелоперів. У січні 2023 року (порівняно з груднем 2022-го) кількість зданих в експлуатацію житлових приміщень зменшилася на 25,1 %; кількість квартир, на будівництво яких видано дозвіл або зголошено проєкт, — на 24 %; кількість квартир, будівництво яких уже розпочато, — на 4 %.

Якщо порівняти ці цифри з даними за 2022 рік, — зміни набагато значніші. Кількість квартир, які вже почали будувати, зменшилася на понад 32 %. Що це означає? В середньому інвестиційний процес триває приблизно півтора року. Тобто сьогоднішнє сповільнення темпів створення нового житла означає, що на початку 2024 року покупці зможуть вибирати з меншої кількості вільних приміщень. Інакше кажучи, спрацює старий принцип попиту та пропозиції — простору для зниження цін не залишиться, хіба що різко зменшиться кількість покупців, а такий сценарій можливий лише за умови великої економічної кризи в Польщі.

За даними Євростату, 2021 року в Польщі майже 36 % населення проживало в перенаселених квартирах. Це одні з найнижчих показників у всьому Євросоюзі!

Протягом найближчих років ситуації не змінить навіть трагічна демографічна ситуація. Під великим знаком запитання залишається майбутнє українців у Польщі. Коли воєнні дії припиняться, вони повернуться додому чи залишаться в Польщі? Якщо залишаться, житлова ситуація в країні не покращиться.

Є ще один момент — вплив політики. Не варто забувати, що ринок нерухомості вже постраждав, наприклад, від так званих кредитних канікул, оголошених ПіСом. Це суттєво сприяло підтриманню високих цін на нерухомість. Зараз набуває чинності ще одна ідея — проєкт «Безпечний кредит 2 %», який на практиці являтиме собою субсидіювання внесків по кредиту. Коаліція «Ліві» планує збудувати сотні тисяч недорогих квартир. Якщо польські політики почнуть іще більше втручатися в ситуацію на ринку, то наслідки передбачити буде важко.

Переклала Марія Шагурі